두 개의 질문을 섞지 않는다
DSR은 소득 대비 연간 원리금 상환부담을 보는 금융 심사 지표입니다. 하지만 금융회사가 산정한 대출 가능 범위와 가계가 실제로 버틸 수 있는 상환액은 다를 수 있습니다. 심사는 인정소득, 대출 종류별 상환기간과 규정을 사용하지만, 생활에서는 세후소득, 주거비, 교육비, 부양비, 비정기 지출이 빠져나갑니다.
따라서 이 워크북은 심사용 DSR 표와 생활비 스트레스 표를 따로 만든 뒤 마지막에 겹쳐 봅니다.
심사용 DSR의 입력값을 수집한다
기본식은 연간 모든 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나누는 구조입니다. 실제 심사에서는 대출별 상환액 산정 방식, 만기, 적용 제외나 예외, 인정소득이 달라질 수 있으므로 계산기 결과를 승인 결과로 보지 않습니다.
- 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 등 모든 부채를 목록화합니다.
- 각 부채의 잔액, 금리, 만기, 상환방식, 연간 원리금을 적습니다.
- 원천징수영수증 등 금융회사가 인정할 소득자료의 기준연도를 확인합니다.
- 신규 대출의 예상 연간 원리금을 더한 전후 DSR을 모두 계산합니다.
| 항목 | 예시 | 검산 |
|---|---|---|
| 인정 연소득 | 60,000,000원 | 금융회사 소득자료 기준 |
| 기존 연간 원리금 | 12,000,000원 | 대출별 합계 |
| 신규 연간 원리금 | 9,000,000원 | 심사 산정방식 확인 |
| 단순 DSR | 21,000,000 ÷ 60,000,000 = 35% | 예시일 뿐 승인값 아님 |
스트레스 DSR은 실제 청구금리와 다르다
스트레스 DSR은 향후 금리상승 위험을 반영하기 위해 심사 단계에서 가산된 금리를 사용하는 제도입니다. 공식 자료의 스트레스 금리, 지역, 대출유형, 적용비율과 시행기간을 확인해야 합니다. 이 가산값은 대출 실행 후 통장에 그대로 청구되는 금리를 뜻하지 않습니다.
2026년에도 적용구간이 반기별로 달라질 수 있으므로 오래된 기사 숫자를 고정값으로 사용하지 마세요. 신청일 기준 금융위원회 발표와 금융회사 안내를 확인하고, 계산기에는 확인한 적용금리를 직접 입력합니다.
생활비 표는 세후 월소득으로 다시 만든다
심사용 연소득을 12로 나눈 값 대신 실제 통장에 들어오는 평균 월소득을 사용합니다. 상여처럼 매달 들어오지 않는 돈은 별도 열에 두고, 고정생활비와 연간 비정기 지출의 월 환산액을 뺍니다.
| 월 현금흐름 | 기준 | 스트레스 입력 |
|---|---|---|
| 세후소득 | 최근 12개월 입금 평균 | 소득 10% 감소 |
| 필수생활비 | 주거·식비·교통·보험 | 물가 10% 증가 |
| 비정기 지출 | 세금·수리·교육 연액 ÷ 12 | 예상외 지출 추가 |
| 기존 부채 | 실제 월 납부액 | 변동금리 상승 |
| 신규 상환 가능액 | 남는 금액 - 저축 여유 | 세 조건 동시 적용 |
세 가지 실패 시나리오를 동시에 본다
금리만 1%포인트 올린 시나리오로 끝내지 않습니다. 소득 10% 감소, 필수생활비 10% 증가, 대출금리 상승이 동시에 일어났을 때 월 잔액이 음수가 되는지 봅니다. 비상자금으로 버틸 수 있는 개월 수도 계산합니다.
- 현재 조건의 월 잉여현금을 계산합니다.
- 소득 감소만 적용하고 다시 계산합니다.
- 금리와 생활비 상승을 더해 최악 조건을 만듭니다.
- 월 적자가 생기면 비상자금 ÷ 월 적자로 버틸 수 있는 기간을 구합니다.
- 버틸 기간이 짧다면 대출원금·만기·주거계획을 다시 조정합니다.
최종 결정은 더 낮은 한도를 사용한다
금융회사 심사로 가능한 월 원리금과 생활비 스트레스 표에서 가능한 월 원리금 중 더 낮은 값을 개인 한도로 잡습니다. 여기에 취득세, 이사비, 수리비처럼 대출 실행 전후의 일회성 비용도 남겨 둡니다.
DSR 규정은 금융업권, 대출 목적, 지역과 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 신청 전 금융회사에 인정소득과 기존부채 반영내역을 요청하고 공식 발표를 다시 확인하세요.
소득이 일정하지 않다면 12개월 분포를 사용한다
성과급, 사업소득, 교대수당처럼 월별 변동이 크면 최근 한 달이나 가장 높은 달을 대표값으로 쓰지 않습니다. 최근 12개월의 세후 입금을 낮은 순서로 정렬하고 중앙값, 최저 3개월 평균, 전체 평균을 계산합니다. 생활비 스트레스 표에는 최저 3개월 평균을 넣고, 성과급은 원금상환이나 비상자금 보충처럼 선택적 용도로 분리합니다.
부부가 함께 상환하더라도 심사에 인정되는 소득과 실제 공동생활비 분담은 다를 수 있습니다. 공동 차주의 법적 책임, 한 사람의 휴직·퇴직 가능성, 자녀 돌봄으로 인한 소득 변화까지 별도 시나리오로 만듭니다. 한 사람의 소득만 남았을 때 필수비와 원리금을 낼 수 있는지가 중요한 경계값입니다.
재점검 날짜를 대출 실행 전에 정한다
변동금리 변경 한 달 전, 소득계약 갱신 시점, 큰 고정지출 시작 전을 재점검일로 달력에 넣습니다. 재점검 때는 새 잔액과 금리로 DSR과 생활비 표를 동시에 갱신합니다. 비율이 높아졌다는 사실만 기록하지 말고 소비조정, 원금상환, 만기구조 변경 중 어떤 조치를 언제 검토할지도 남깁니다.
상담 결과가 계산기와 다르면 금융회사에 대출별 연간 원리금 산정액과 인정소득을 항목별로 요청하세요. 총 DSR 숫자 하나보다 구성표를 받아야 어떤 기존 부채나 소득이 다르게 반영됐는지 찾을 수 있습니다.