핵심은 보증금 차액의 월 비용이다
전세와 월세를 비교하려면 월세 숫자만 보면 안 됩니다. 전세에 더 들어가는 보증금은 대출이자 또는 다른 곳에 두었을 때 얻을 수 있었던 수익을 포기하게 합니다. 반대로 월세는 보증금이 적지만 매달 확정 지출이 생깁니다.
전세의 월 자금비용 = 보증금 차액 × 내 자금비용률 ÷ 12로 시작합니다. 보증금 차액 중 대출로 마련하는 부분에는 실제 대출비용을, 자기자금에는 세후 안전자산 수익률 같은 기회비용을 따로 적용하면 더 정확합니다.
숫자로 손익분기점을 계산한다
전세 보증금 3억원과 보증금 5천만원·월세 100만원을 비교한다고 가정합니다. 보증금 차액은 2억5천만원입니다. 이 차액의 평균 자금비용이 연 4%라면 월 비용은 약 83만3천원입니다. 다른 비용이 같다는 단순 가정에서는 전세 쪽 자금비용이 월세 100만원보다 약 16만7천원 낮습니다.
자금비용률이 연 5%라면 월 비용은 약 104만2천원으로 올라가 월세보다 약 4만2천원 높아집니다. 따라서 이 사례의 단순 손익분기 자금비용률은 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 = 4.8%입니다. 실제 결정에서는 아래 비용을 더해야 합니다.
| 비교 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 300,000,000원 | 50,000,000원 |
| 월 임대료 | 0원 | 1,000,000원 |
| 보증금 차액 | 250,000,000원 | |
| 연 4% 월 자금비용 | 약 833,000원 | 월세 1,000,000원 |
| 단순 손익분기율 | 연 4.8% | |
대출과 자기자금을 분리한다
보증금 차액 2억5천만원 중 1억원이 전세대출이고 1억5천만원이 자기자금이라면 하나의 금리를 곱하지 않습니다. 대출 1억원에는 실제 금리와 보증료를 적용하고, 자기자금 1억5천만원에는 세후 기회비용을 적용합니다. 중도상환수수료와 대출 실행비용도 예상 거주개월로 나눕니다.
- 전세·월세 각각 필요한 보증금을 적습니다.
- 내 현금, 대출, 가족 차입 등 자금 출처별 금액을 나눕니다.
- 출처별 연 비용을 계산해 모두 더합니다.
- 연 비용을 예상 거주개월에 맞춰 월 비용으로 환산합니다.
- 월세와 기타 비용을 더해 두 선택지의 총주거비를 비교합니다.
계약에 따라 달라지는 비용을 추가한다
전세보증금 반환보증료, 대출보증료, 중개보수, 이사비, 확정일자·등기 관련 비용, 관리비 차이를 넣습니다. 같은 집이 아니라면 면적, 위치, 주차, 수리상태의 차이를 돈으로 억지 환산하기보다 별도 평가란에 기록하는 편이 낫습니다.
| 추가 비용 | 계산법 | 증빙 |
|---|---|---|
| 보증·대출 비용 | 총액 ÷ 예상 거주개월 | 보증기관·은행 견적 |
| 중개·이사비 | 두 선택지의 차액 ÷ 거주개월 | 견적서 |
| 관리비 차이 | 최근 고지서 월평균 | 관리비 내역 |
| 보증금 위험 | 반환보증 가입 가능 여부 | 보증기관 사전 확인 |
법정 전환율은 가격 추천값이 아니다
주택임대차보호법상 월차임 전환율 제한은 계약에서 넘지 말아야 할 상한을 판단하는 법적 기준입니다. 내 자금비용과 시장의 실제 계약조건을 뜻하지 않습니다. 기준금리와 시행령이 바뀔 수 있으므로 계약일에 국가법령정보센터의 현행 조문을 확인해야 합니다.
계산한 실제 전환율이 법정 기준을 넘는 것으로 보이거나 계약 변경 과정에 분쟁이 있다면 임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 이용합니다. 계산기 결과만으로 계약의 유효성을 판정하지 않습니다.
결정표에는 1년 뒤 재검토 조건을 남긴다
현재 금리, 손익분기율, 예상 거주기간, 보증 가입 가능 여부, 월 잉여현금을 기록합니다. 대출금리가 손익분기율을 넘거나 거주기간이 짧아질 때, 또는 보증 가입이 거절될 때 어떤 선택으로 바꿀지 기준도 적습니다. 이렇게 하면 전세와 월세를 유행이나 단정적 조언이 아니라 내 계약의 숫자로 비교할 수 있습니다.
비용 비교 전에 보증금 회수 가능성을 확인한다
전세가 월 비용 기준으로 저렴해도 보증금 회수 위험이 크다면 같은 선택지로 볼 수 없습니다. 등기부의 소유자·근저당·압류, 선순위 임차보증금, 주택가격 자료, 임대인의 세금 체납 확인 절차, 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전 점검합니다. 계약금 지급 전과 잔금 직전 등기 상태가 달라질 수 있어 두 번 확인하는 일정도 기록합니다.
반환보증이 가능하다는 구두 설명 대신 보증기관의 사전 확인 결과와 보증한도, 제외사유, 가입기한을 남깁니다. 보증료는 전세 월 비용에 포함하고, 가입이 불가능하면 그 이유를 결정표의 중단 조건으로 둡니다. 위험을 임의의 수익률 몇 퍼센트로 바꾸기보다 가입 가능·불가능이라는 별도 관문으로 처리하는 편이 분명합니다.
거주기간이 짧을수록 일회성 비용 비중이 커진다
중개보수와 이사비 차이가 240만원이라면 24개월 거주에서는 월 10만원, 48개월 거주에서는 월 5만원입니다. 예상 거주기간을 낙관값 하나로 두지 말고 2년, 4년처럼 두 시나리오로 나눕니다. 재계약 가능성과 임대료 인상, 직장 이동 가능성도 비용표 옆에 비금전 조건으로 남깁니다.
최종 계약안을 받으면 최초 비교표에 실제 보증금, 월세, 관리비, 특약과 계약기간을 다시 입력합니다. 구두 협의 숫자가 남아 있으면 손익분기율도 잘못되므로 서명본을 기준으로 마지막 검산본을 저장하세요.