비교 단위를 먼저 같게 만든다
대출 비교에서 가장 흔한 오류는 서로 다른 조건의 금리만 나란히 놓는 것입니다. 한 상품은 30년 원리금균등, 다른 상품은 20년 원금균등이면 월 부담과 총이자가 동시에 달라집니다. 비교표를 만들 때는 대출원금, 예상 보유기간, 전체 만기, 상환방식, 고정·변동 구간을 먼저 동일하게 맞춥니다.
집을 5년 뒤 매도할 계획이라면 30년 동안의 총이자만 보는 것도 충분하지 않습니다. 5년 동안 낸 이자와 원금, 5년 시점의 남은 원금, 중도상환 비용을 합쳐야 실제 의사결정과 맞습니다.
기준 시나리오를 한 개 고정한다
예를 들어 대출원금 2억원, 만기 20년, 원리금균등, 연 4%를 기준 시나리오로 정합니다. 월 이율을 r, 전체 상환 횟수를 n, 원금을 P라고 하면 월 상환액은 P × r × (1+r)n ÷ ((1+r)n-1) 구조로 계산합니다. 실제 상품은 일수 계산, 실행일, 거치기간에 따라 첫 회차가 달라질 수 있습니다.
계산기로 기준 월 상환액과 총이자를 만든 다음, 상품마다 달라지는 부분만 바꿉니다. 이렇게 해야 금리 차이와 기간 차이가 섞이지 않습니다.
| 공통 입력 | 기준값 | 상품별로 다시 확인 |
|---|---|---|
| 실행 원금 | 200,000,000원 | 인지대·보증료를 원금에 포함하는지 |
| 비교 보유기간 | 5년 | 예상 매도·갈아타기 시점 |
| 전체 만기 | 20년 | 만기 연장 조건 |
| 상환방식 | 원리금균등 | 거치기간과 상환일 |
| 금리 | 연 4% 가정 | 기준금리·가산금리·우대금리 |
상환방식은 월 부담과 남은 원금을 바꾼다
원리금균등은 같은 금리가 유지된다는 가정에서 월 납부액이 비교적 일정합니다. 원금균등은 매달 같은 원금을 갚아 초반 부담이 크지만 잔액이 더 빨리 줄어드는 구조입니다. 만기일시는 기간 중 이자를 주로 내고 만기에 원금을 상환하므로 월 부담은 작아 보여도 만기 자금과 재대출 위험을 따로 준비해야 합니다.
- 각 방식의 첫 달, 1년 후, 비교 종료 시점 월 납부액을 기록합니다.
- 비교 종료 시점까지 낸 이자 합계를 구합니다.
- 그 시점의 남은 원금을 적습니다.
- 중도상환 시 수수료와 근저당 말소 등 종료비용을 더합니다.
- 월 납부액이 소득 감소 시에도 감당 가능한지 별도 점검합니다.
금리는 네 조각으로 기록한다
최종 적용금리를 기준금리, 가산금리, 우대금리, 우대조건 유지 위험으로 나눕니다. 급여이체나 카드 사용을 놓치면 사라지는 우대금리는 확정 할인으로 보지 말고 유지 가능한 경우와 실패한 경우를 둘 다 계산합니다. 변동금리는 변경 주기와 기준이 무엇인지 적습니다.
| 시나리오 | 적용금리 입력 | 확인 목적 |
|---|---|---|
| 낙관 | 모든 우대조건 유지 | 최저 가능한 비용 |
| 기준 | 유지 가능한 우대만 반영 | 가장 현실적인 비용 |
| 상승 | 기준금리 상승 + 우대 일부 소멸 | 월 부담 한계 |
이자 밖의 비용을 같은 기간으로 환산한다
보증료, 인지세 부담분, 감정평가비, 법무비, 플랫폼 수수료, 필수 부가상품 비용을 기록합니다. 비용이 한 번에 발생하면 예상 보유개월로 나누어 월평균 비용도 표시하세요. 반대로 특정 우대조건 때문에 불필요한 카드 지출이 늘어난다면 그 지출을 단순 할인으로 취급해서는 안 됩니다.
중도상환수수료는 적용기간, 잔존일수, 면제한도와 계산식이 상품마다 다릅니다. 5년 안에 갈아탈 가능성이 있다면 대출 실행 시점의 설명서와 예상 상환 시점 두 기준으로 계산합니다.
최종 비교식과 결정 기록
비교기간 총현금유출 = 납부 원리금 합계 + 초기·유지·종료비용입니다. 다만 원금 상환은 비용이라기보다 부채 감소이므로, 경제적 비용을 볼 때는 이자와 수수료를 따로 표시합니다. 현금흐름과 경제적 비용 두 표를 함께 두면 월 부담이 낮은 상품과 총비용이 낮은 상품을 혼동하지 않게 됩니다.
선택한 상품 옆에 결정 이유, 포기한 대안, 금리 상승 시 재검토 기준, 중도상환 예정일을 남기세요. 금융회사 심사와 실제 약정이 확정되기 전까지 계산값은 비교용 추정치입니다.
금리 0.1%포인트 차이를 과장하지 않는 방법
작은 금리 차이도 원금과 기간이 크면 의미가 있지만, 우대조건 유지비용이나 갈아타기 비용보다 항상 큰 것은 아닙니다. 두 상품의 금리 차이를 기준 시나리오에 적용해 비교기간 동안 절약되는 이자만 계산한 뒤, 새 대출의 실행비용과 기존 대출 종료비용을 뺍니다. 이 순절감액이 불확실한 우대조건 하나보다 작다면 금리 숫자만으로 결정을 바꾸지 않습니다.
상담 과정에서 받은 예상 상환표는 발급일과 적용금리 유효기간을 표시해 저장합니다. 최종 약정서에서는 금리 변경 주기, 연체금리, 상환일 변경, 우대조건 상실, 중도상환 계산식을 다시 찾고 예상표와 다른 부분을 기록합니다. 설명되지 않는 차이는 서명 전에 문의해야 합니다.
상환표 검증 표본 세 개
전체 240회나 360회를 눈으로 확인할 필요는 없습니다. 첫 회차, 금리 변경 직후 회차, 비교 종료 직전 회차를 골라 전월 잔액 + 당월 이자 - 당월 상환원금 = 당월 잔액 관계를 확인합니다. 원금균등이라면 원금 상환분이 일정한지, 원리금균등이라면 이자는 줄고 원금은 늘어나는지 봅니다. 표본 세 개가 맞지 않으면 총이자 비교도 다시 계산합니다.