전월세 전환 계산기

전월세 전환율 계산법

전월세 전환율은 보증금을 월세로 변환할 때 적용하는 연 환산 비율입니다. 주택임대차보호법에 따른 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율입니다. 2026년 7월 16일 기준금리 2.75% 기준으로는 연 4.75%입니다.

* 실제 전환율은 지역·시세에 따라 다릅니다. 법정 상한을 초과하는 전환율은 임차인이 거부할 수 있습니다.

양방향 전환 공식

보증금 1억원당 전환 월세 조견표

* 줄이는 보증금이 2억이면 2배, 3억이면 3배입니다.

실전 예시

예시 1 — 전세 3억을 보증금 1억 + 월세로: 보증금 감소분은 2억원입니다. 전환율 4.5%면 월세 = 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원, 2026년 7월 16일 기준 법정 상한 4.75%를 적용하면 약 79만 2천원입니다.

예시 2 — 전세 3억을 보증금 5,000만 + 월세로: 감소분 2억 5,000만원에 전환율 4.5%를 적용하면 월세 93만 7,500원입니다. 보증금을 적게 남길수록 월세 부담이 커지므로, 목돈 운용 수익률과 비교해 결정해야 합니다.

예시 3 — 보증금 5,000만 + 월세 80만원을 전세로 환산: 전환율 4.5% 기준 환산 전세금 = 5,000만 + (80만 × 12) ÷ 4.5% = 약 2억 6,333만원입니다. 매물 간 조건 비교(전세 vs 반전세) 시 이렇게 같은 단위로 환산하면 어느 쪽이 비싼지 바로 보입니다.

예시 4 — 전세 유지 vs 월세 전환, 어느 쪽이 이득인가: 보증금 2억원을 돌려받아 연 3.5% 예금에 넣으면 세후(15.4% 과세) 이자는 월 약 49만 3천원입니다. 반면 같은 2억원을 월세로 전환하면 전환율 4.5% 기준 월 75만원을 내야 합니다. 즉 전환율이 세후 예금 수익률(약 2.96%)보다 높은 한, 목돈이 있다면 보증금을 유지하는 쪽이 월 25만원 이상 유리합니다. 반대로 보증금을 대출로 마련해야 한다면 대출금리와 전환율을 비교해 판단합니다.

갱신 계약에서 월세 전환할 때의 특례

계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약에서는 두 가지 제한이 동시에 적용됩니다. 첫째, 보증금·차임의 증액은 기존의 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제7조). 둘째, 전세를 월세로 바꾸는 것 자체는 임차인이 동의해야만 가능하며, 동의하더라도 법정 전환율 상한을 지켜야 합니다.

예를 들어 전세 3억원 계약을 갱신하면서 월세로 전환한다면, 먼저 5% 증액 상한을 반영한 3억 1,500만원이 기준이 되고, 보증금 1억원을 남기는 조건이면 월세는 (2억 1,500만 × 4.5%) ÷ 12 = 약 80만 6천원을 넘을 수 없습니다(전환율 4.5% 가정). 집주인이 이보다 높은 월세를 요구하면 초과분은 거절할 수 있습니다.

자주 하는 실수

• 연 환산을 잊는 경우 — 전환율은 연 기준입니다. 보증금 차액 × 전환율을 12로 나누지 않으면 12배 큰 월세가 나옵니다.
• 법정 상한을 신규 계약에도 적용된다고 오해 — 상한은 계약 기간 중·갱신 시 전환에만 적용됩니다.
• 관리비를 빼고 비교 — 월세가 싸 보여도 관리비가 높으면 총 주거비는 비쌀 수 있습니다.
• 보증금 반환 위험 무시 — 전세 비중을 높일수록 보증금 미반환 위험 노출이 커집니다. 전세보증금 반환보증 가입 여부를 함께 검토하세요.
• 대출이자와 비교하지 않는 경우 — 보증금을 올리기 위해 대출을 받는다면 대출이자 계산기로 월 이자와 전환 월세를 직접 비교해보세요. 대출금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다.

근거 법령·공식 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2
• 한국은행 — 2026년 7월 16일 기준금리 2.75%
• 금융감독원 파인 — 전세대출 금리 비교