양도소득세 계산기 2026
2026년 최신 세율을 반영한 부동산 양도소득세 계산기입니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 단기보유 중과세율을 자동으로 적용합니다.
8억원
5억원
취득세 · 중개수수료 · 법무사비 · 수리비 등
1세대 1주택 장기보유특별공제 시 필요
2026년 양도소득세 기본 세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 2년 이상 보유한 주택에 적용되는 기본세율입니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%가 적용됩니다.
장기보유특별공제율
일반 부동산
3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%
1세대 1주택 (보유+거주)
보유·거주 각 연 4%, 합산 최대 80%
양도소득세 계산 흐름
양도소득세는 판 금액 전체가 아니라 양도차익에만 부과됩니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 여기서 장기보유특별공제와 연 250만원의 기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 적용합니다. 보유기간이 2년 미만이면 누진세율 대신 단일 중과세율(주택 기준 1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용되므로 보유기간 관리가 세액을 좌우합니다.
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분만 과세합니다. 과세 대상 양도차익은 「전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」으로 안분합니다. 예를 들어 15억원에 양도했다면 전체 차익의 20%(3억 ÷ 15억)만 과세 대상이 되고, 나머지 80%는 비과세로 제외됩니다.
취득가액은 매매계약서 등 실지거래가액으로 입증하는 것이 원칙이며, 증빙이 없으면 환산취득가액을 사용하되 가산세 부담이 생길 수 있습니다. 취득 당시 낸 취득세·법무사 수수료·중개수수료와 자본적 지출에 해당하는 섀시·보일러 교체 등 수리비는 필요경비로 공제되므로 영수증과 이체 내역을 보관해 두세요.
상황별 양도소득세 계산 예시
아래 예시는 위 계산기와 동일한 로직으로 산출한 결과입니다. 같은 조건을 입력하면 동일한 값을 확인할 수 있습니다.
예시 1. 1세대 1주택 15억원 양도 — 10년 보유 · 10년 거주
8억원에 취득한 아파트를 15억원에 양도하고 필요경비가 5,000만원인 경우. 양도차익은 6억 5,000만원이지만 12억원 이하분이 비과세로 제외되어 차익의 20%인 1억 3,000만원만 과세 대상이 되고, 여기에 장기보유특별공제 80%가 적용됩니다.
6억 5,000만원의 차익에 대해 세금은 약 249만원, 실효세율 0.4% 수준입니다. 장기 보유·거주 요건의 힘이 그대로 드러나는 사례입니다.
예시 2. 1세대 1주택이 아닌 주택 8억원 양도 — 5년 보유
5억원에 취득한 주택을 8억원에 양도하고 필요경비가 1,000만원인 경우(비과세 요건 미충족). 일반 장기보유특별공제(연 2%)만 적용되어 세부담이 크게 달라집니다.
예시 1과 양도차익 규모가 비슷해도 비과세·우대공제가 없으면 세금이 약 8,612만원(실효세율 약 29.7%)까지 올라갑니다.
예시 3. 보유 1년 미만 단기 양도 — 주택 6억원
5억 5,000만원에 취득한 주택을 1년이 되기 전에 6억원에 양도하고 필요경비가 1,000만원인 경우. 누진세율 대신 70% 단일세율이 적용됩니다.
차익 4,000만원 중 72%가 세금으로 빠져나갑니다. 2년 이상 보유 후 양도했다면 기본세율(이 경우 15% 구간)이 적용됐을 사례입니다.
자주 하는 실수와 절세 포인트
보유 2년을 채우지 않고 양도
주택을 1년 11개월에 파는 것과 2년 1개월에 파는 것은 적용 세율이 60%에서 기본세율(6~45%)로 완전히 달라집니다. 보유기간은 취득일부터 양도일(대금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날)까지로 계산하므로, 매도 일정이 경계에 걸려 있다면 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 세액이 수천만원 단위로 줄 수 있습니다.
필요경비 증빙을 보관하지 않는 실수
취득세, 법무사 수수료, 취득·양도 시 중개수수료, 섀시·보일러 교체 같은 자본적 지출은 모두 필요경비로 차익을 줄여 줍니다. 현금으로 지불하고 증빙을 남기지 않으면 공제받을 수 없으므로, 세금계산서·현금영수증·계좌이체 내역을 양도 시점까지 보관해야 합니다.
거주 요건을 놓쳐 장기보유특별공제 축소
1세대 1주택 우대공제(최대 80%)는 2년 이상 실제 거주해야 적용됩니다. 거주 없이 보유만 했다면 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)로 떨어집니다. 12억원 초과 고가주택이라면 거주 기간 확보 여부에 따라 세액 차이가 매우 커집니다.
예정신고 기한을 넘기는 경우
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하지 않으면 무신고 가산세 20%와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 추가됩니다. 비과세 대상이라 세금이 없더라도 고가주택 등 신고 대상에 해당하면 신고 자체는 해야 합니다.
부부 공동명의 활용 (합법 절세)
양도소득세는 인별 과세이므로 공동명의면 차익이 분산되어 각자 낮은 누진세율 구간이 적용되고, 기본공제 250만원도 각자 받습니다. 다만 취득 후 지분을 옮기면 증여세·취득세가 발생할 수 있으므로 취득 단계에서 명의를 설계하는 것이 유리합니다.
근거 법령·공식 출처
이 계산기는 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 제95조(양도소득금액과 장기보유특별공제), 제103조(양도소득 기본공제), 제104조(양도소득세의 세율)에 규정된 계산 구조를 따릅니다. 실제 신고 전에는 아래 공식 채널에서 최신 기준과 개별 사안 적용 여부를 확인하세요.